در
اجاره و احكام آن مواد ۴۶۶ تا ۵۱۷
فصل چهارم - در اجاره ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - درخصوص اجاره ، بالاخص اجاره اماكن مسكوني يا محلهاي كسب و تجارت و پيشه ،
قوانين و آيين نامه هاي متعددي به تصويب رسيده است و دامنه شمول قانون مدني را از
گستردگي اوليه خود خارج ساخته است دراين خصوص از جمله مراجعه كنيد به :
الف - قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۲/۵/۱۳۵۶ .
ب - آيين نامه اجرايي ماده ( ۲۹ ) قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۳/۹/۱۳۵۶ .
ج - قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳/۲/۱۳۶۲ و اصلاحيه هاي بعدي .
د - قانون الحاق يك ماده به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۵/۸/۱۳۶۵ .
ه ـ - قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶/۵/۲۶ و آيين نامه اجرايي آن مصوب
۱۹/۲/۱۳۷۸ .
و - قانون تشويق احداث و عرضه واحدهاي مسكوني استيجاري مصوب ۲۴/۳/۱۳۷۷و آيين نامه
اجرايي قانون مذكور مصوب ۷/۱۱/۱۳۷۷ .
ز - قانون ممنوعيت تخليه اماكن و واحدهاي آموزشي و پرورشي دراختيار وزارت آموزش و
پرورش مصوب ۹/۶/۱۳۷۲ .
ح - آيين نامه اجرايي تبصره ( ۱ ) ماده واحده قانون تمديد مدت ممنوعيت تخليه مقرر
در قانون ممنوعيت تخليه اماكن و واحدهاي آموزشي و پرورشي دراختيار وزارت آموزش و
پرورش مصوب ۱۰/۶/۱۳۷۸ .
ط - قانون نحوه استفاده از خانه هاي سازماني مصوب ۱۶/۳/۱۳۴۶و آيين نامه اجرايي آن
مصوب ۱۹/۱۰/۱۳۶۳با اصلاحات بعدي .
ي - قانون محل مطب پزشكان مصوب ۲۰/۱۰/۱۳۶۶ .
ك - قانون نحوه تخليه خانه هاي سازماني نيروهاي مسلح و وزارت دفاع و پشتيباني
نيروهاي مسلح و نيروهاي انتظامي جمهوري اسلامي ايران مصوب ۶/۵/۱۳۷۲ .
ل - لايحه قانوني واگذاري و تخليه اماكن و محلها در فرودگاههاي كشور مصوب ۲/۷/۱۳۵۸
و آيين نامه اجرايي آن مصوب ۲۱/۹/۱۳۵۸ .
م - لايحه قانوني راجع به مستثني شدن شهرداري تهران در مورد واگذاري قسمتي از
پاركها و ميادين و اموال عمومي اعم از عرصه و اعيان از شمول قانون مالك و مستاجر
مصوب ۳۱/۲/۱۳۵۹ .
ن - مصوبه مجمع تشخيص مصلحت نظام درخصوص حق كسب و پيشه و تجارت مصوب ۲۵/۱۰/۱۳۶۹ .
س - راي وحدت رويه شماره ۵۷۶ مورخ ۱۴/۷/۱۳۷۱ در مورد مطب پزشكان .
ع - راي وحدت رويه شماره ۶۰۷ مورخ ۲۰/۶/۱۳۷۵ در مورد محل كار وكلاي دادگستري .
ماده ۴۶۶ - اجاره عقدي است كه به موجب آن مستاجر مالك منافع عين مستاجره مي شود ،
اجاره دهنده را موجر و اجاره كننده را مستاجر و مورد اجاره را عين مستاجره گويند .
ماده ۴۶۷ - مورد اجاره ممكن است اشياء يا حيوان يا انسان باشد .
مبحث اول - در اجاره اشياء
ماده ۴۶۸ - در اجاره اشياء مدت اجاره بايد معين شود والا اجاره باطل است .
ماده ۴۶۹ - مدت اجاره از روزي شروع مي شود كه بين طرفين مقرر شده است و اگر در
عقداجاره ابتداي مدت ذكر نشده باشد از وقت عقد محسوب است .
ماده ۴۷۰ - در صحت اجاره قدرت بر تسليم عين مستاجره شرط است .
ماده ۴۷۱ - براي صحت اجاره بايد انتفاع از عين مستاجره با بقاي اصل آن ممكن باشد .
ماده ۴۷۲ - عين مستاجره بايد معين باشد و اجاره عين مجهول يا مردد باطل است .
ماده ۴۷۳ - لازم نيست كه موجر مالك عين مستاجره باشد ولي بايد مالك منافع آن باشد .
ماده ۴۷۴ - مستاجر مي تواند عين مستاجره را به ديگري اجاره دهد مگر اينكه در عقد
اجاره خلاف آن شرط شده باشد . ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - به قوانين مربوط به روابط موجر و مستاجر مصوب ( ۱۳۵۶ ، ۱۳۶۲ و ۱۳۷۶ ) و . . .
مراجعه شود .
ماده ۴۷۵ - اجاره مال مشاع جايز است ليكن تسليم عين مستاجره موقوف است به اذن شريك
.
ماده ۴۷۶ - موجر بايد عين مستاجره را تسليم مستاجر كند و در صورت امتناع موجر
اجبارمي شود ودر صورت تعذر اجبار مستاجر خيار فسخ دارد .
ماده ۴۷۷ - موجر بايد عين مستاجره را در حالتي تسليم نمايد كه مستاجر بتواند
استفاده مطلوبه از آن را بكند .
ماده ۴۷۸ - هرگاه معلوم شود عين مستاجره در حال اجاره معيوب بوده مستاجر مي
توانداجاره را فسخ كند يا به همان نحوي كه بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول كند
ولي اگر موجر رفع عيب كند به نحوي كه به مستاجر ضرري نرسد مستاجر حق فسخ ندارد . (
۱ )
زيرنويس :
۱ - به قوانين مربوط به روابطموجرومستاجرمصوب ( ۱۳۵۶ ، ۱۳۶۲و۱۳۷۶ ) و . . . مراجعه
شود .
ماده ۴۷۹ - عيبي كه موجب فسخ اجاره مي شود عيبي است كه موجب نقصان منفعت ياصعوبت در
انتفاع باشد . ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - به قوانين مربوط به روابطموجرومستاجرمصوب ( ۱۳۵۶ ، ۱۳۶۲و۱۳۷۶ ) و . . . مراجعه
شود .
ماده ۴۸۰ - عيبي كه بعد از عقد و قبل از قبض منفعت در عين مستاجره حادث شود موجب
خيار است و اگر عيب در اثناي مدت اجاره حادث شود نسبت به بقيه مدت خيار ثابت است .
( ۱ )
زيرنويس :
۱ - به قوانين مربوط به روابطموجرومستاجرمصوب ( ۱۳۵۶ ، ۱۳۶۲و۱۳۷۶ ) و . . . مراجعه
شود .
ماده ۴۸۱ - هرگاه عين مستاجره به واسطه عيب از قابليت انتفاع خارج شده و نتوان رفع
عيب نمود اجاره باطل مي شود . ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - به قوانين مربوط به روابطموجرومستاجرمصوب ( ۱۳۵۶ ، ۱۳۶۲و۱۳۷۶ ) و . . . مراجعه
شود .
ماده ۴۸۲ - اگر مورد اجاره عين كلي باشد و فردي كه موجر داده معيوب درآيد مستاجر حق
فسخ ندارد و مي تواند موجر را مجبور به تبديل آن نمايد و اگر تبديل آن ممكن نباشد
حق فسخ خواهد داشت .
ماده ۴۸۳ - اگر در مدت اجاره عين مستاجره به واسطه حادثه كلا يا بعضا تلف ( ۱ ) شود
اجاره از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ مي شود و در صورت تلف بعض آن مستاجر
حق دارداجاره را نسبت به بقيه فسخ كند يا فقط مطالبه تقليل نسبي مال الاجاره نمايد
. ( ۲ )
زيرنويس :
۱ - نظريه۶۵۶۴/۷—۲۵/۹/۱۳۷۲ ا . ح . ق : مراد از تلف مذكور در مادتين ۴۸۳ و ۴۹۶ ق .
م . تلف شدن عين مستاجره بر اثر حدوث يكي از عوامل طبيعي مانند سيل و زلزله است و
شامل اتلاف به وسيله انسان ولو دشمن نمي شود ، بنابر اين اجاره مغازه اي كه درسال
۱۳۶۰براثرجنگ تحميلي به طوركلي ازبين رفته ، منفسخ وباطل نمي شود .
۲ - به زيرنويس ماده ۴۷۹ مراجعه شود .
ماده ۴۸۴ - موجر نمي تواند در مدت اجاره در عين مستاجره تغييري دهد كه منافي
مقصودمستاجر از استيجار باشد .
ماده ۴۸۵ - اگر در مدت اجاره در عين مستاجره تعميراتي لازم آيد كه تاخير در آن موجب
ضرر موجر باشد مستاجر نمي تواند مانع تعميرات مزبوره گردد اگر چه در مدت تمام يا
قسمتي اززمان تعمير نتواند از عين مستاجره كلا يا بعضا استفاده نمايد ، در اين صورت
حق فسخ اجاره راخواهد داشت . ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - به پاورقي ماده ۴۷۸ مراجعه شود .
ماده ۴۸۶ - تعميرات و كليه مخارجي كه در عين مستاجره براي امكان انتفاع از آن لازم
است به عهده مالك است مگرآ نكه شرط خلاف شده يا عرف بلد بر خلاف آن جاري باشد و
همچنين است آلات و ادواتي كه براي امكان انتفاع از عين مستاجره لازم مي باشد . ( ۱
)
زيرنويس :
۱ - به پاورقي ماده ۴۷۸ مراجعه شود
ماده ۴۸۷ - هرگاه مستاجر نسبت به عين مستاجره تعدي يا تفريط نمايد و موجر قادر بر
منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد . ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - به پاورقي ماده ۴۷۸ مراجعه شود
ماده ۴۸۸ - اگر شخص ثالثي بدون ادعاي حقي در عين مستاجره يا منافع آن مزاحم
مستاجرگردد در صورتي كه قبل از قبض باشد مستاجر حق فسخ دارد و اگر فسخ ننمود مي
تواند براي رفع مزاحمت و مطالبه اجرت المثل به خود مزاحم رجوع كند و اگر مزاحمت بعد
از قبض واقع شود حق فسخ ندارد و فقط مي تواند به مزاحم رجوع كند . ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - الف - راي اصراري ۸۱۲ - ۳۰/۶/۱۳۱۲ : ( ( . . . مقصود از ماده ( ۴۸۸ ) ق . م .
اين نيست كه اگر شخص ثالث مدعي حقي در عين مستاجره باشد به هيچ وجه حق مراجعه به
مزاحم براي تصرف عين و مطالبه عوض منافع نداشته باشد وماده مزبور چنين مفهومي ندارد
و مطابق مواد راجعه به غصب و اتلاف و اصول كليه در موردي كه اجاره واستيجارصحيحا
واقع شده و مستاجر ذي حق در تصرف عين و منافع باشد ، مي تواند به هركس كه مزاحم اين
حق بوده و منافع را استيفا يا تلف كرده ، رجوع نمايد . . . ) )
ب - به ماده ( ۶ ) قانون اصلاح قانون جلوگيري از تصرف عدواني مصوب ۶/۱۲/۱۳۵۲ مراجعه
شود .
ماده ۴۸۹ - اگر شخصي كه مزاحمت مي نمايد مدعي حقي نسبت به عين مستاجره يا منافع آن
باشد مزاحم نمي تواند عين مزبور را از يد مستاجر انتزاع نمايد مگر بعد از اثبات حق
با طرفيت مالك و مستاجر هر دو .
ماده ۴۹۰ - مستاجر بايد : اولا ـ در استعمال عين مستاجره به نحو متعارف رفتار كرده
و تعدي ياتفريط نكند .
ثانيا ـ عين مستاجره را براي همان مصرفي كه در اجاره مقرر شده ودر صورت عدم تعيين
درمنافع مقصوده كه از اوضاع و احوال استنباط مي شود استعمال نمايد .
ثالثا ـ مال الاجاره را در مواعدي كه بين طرفين مقرر است تاديه كند و در صورت عدم
تعيين موعد نقدا بايد بپردازد . ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - به پاورقي ماده ۴۷۸ مراجعه شود .
ماده ۴۹۱ - اگر منفعتي كه در اجاره تعيين شده است به خصوصيت آن منظور نبوده
مستاجرمي تواند استفاده منفعتي كند كه از حيث ضرر مساوي يا كمتر از منفعت معينه
باشد .
ماده ۴۹۲ - اگر مستاجر عين مستاجره را در غير موردي كه در اجاره ذكر شده باشد يا از
اوضاع واحوال استنباط مي شود استعمال كند ومنع آن ممكن نباشد موجر حق فسخ اجاره را
خواهدداشت . ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - به پاورقي ماده ۴۷۸ مراجعه شود .
ماده ۴۹۳ - مستاجر نسبت به عين مستاجره ضامن نيست به اين معني كه اگر عين مستاجره
بدون تفريط يا تعدي او كلا يا بعضا تلف شود مسوول نخواهد بود ولي اگر مستاجر تفريط
ياتعدي نمايد ضامن است اگر چه نقص در نتيجه تفريط يا تعدي حاصل نشده باشد .
ماده ۴۹۴ - عقد اجاره به محض انقضاي مدت برطرف مي شود و اگر پس از انقضاي آن مستاجر
عين مستاجره را بدون اذن مالك مدتي در تصرف خود نگاه دارد موجر براي مدت مزبورمستحق
اجرت المثل ( ۱ ) خواهد بود اگرچه مستاجر استيفاي منفعت نكرده باشد و اگر با اجازه
مالك در تصرف نگاه دارد وقتي بايد اجرت المثل بدهد كه استيفاء منفعت كرده باشد مگر
اينكه مالك اجازه داده باشد كه مجانا استفاده نمايد . ( ۲ )
زيرنويس :
۱ - نظريه ۱۴۰۱۷ - ۱۳۷۲ ا . ح . ق : ماده ( ۴۹۴ ) قانون مدني بعد از انقضاي مدت
اجاره ، چنانچه مستاجر ، محل را هنوز در تصرف داشته باشد مالك را مستحق مطالبه اجرت
المثل مي داند ، دراين صورت مالك مي تواند باانقضاي اولين ماه از تاريخ پايان مدت
اجاره تقاضاي تعيين و پرداخت اجرت المثل يك ماهه را بكند ، راي وحدت رويه رديف
۶۲/۵۱ * شماره ۴ مورخ ۱۹/۲/۱۳۶۳مويد نظريه فوق است . البته اين امر در صورتي است كه
در قرارداد فيمابين ذكر نشده باشد كه اجرت المثل برابر اجرت المسمي است .
* راي وحدت رويه ۴ - ۱۹/۲/۱۳۶۳رديف۶۲/۵۱ : ( ( گرچه به موجب مقررات قانون جديد
روابط موجر ومستاجر مصوب ارديبهشت ماه ۱۳۶۲ حكم ماده ( ۴ ) قانون روابط موجر و
مستاجر مصوب مردادماه ۱۳۵۶ و ماده واحده اصلاحي آن راجع به تعديل اجاره بها درمورد
اماكن مسكوني به ترتيبي كه درآن ماده واحده اصلاحي مقرربوده ملغي الاثر گرديده ولي
اين امر مانع اين نيست كه با لحاظ مرجعيت عام دادگاههاي دادگستري و با توجه به
صراحت ماده ( ۱۵ ) قانون جديد روابط موجر و مستاجر اگر موجرين و يا مستاجرين اماكن
مسكوني راجع به ميزان اجره المثل و كيفيت پرداخت آن براي خود حقي قائل باشند
نتوانند برطبق مقررات قانون مدني و مقررات قانون جديدو شرايط مقرر بين خود در
دادگاهها اقامه دعوي نمايند بنابراين راي شعبه ۳۱ دادگاه عمومي تهران كه نتيجتااين
معني است منطبق با موازين قانوني تشخيص مي گردد . ) )
راي اصراري ۱۶ - ۵/۹/۱۳۷۰رديف۷۰/۲۵ : اعتراض تجديدنظرخواهان وارد است زيرا علاوه
براينكه تجديدنظرخوانده هم در خانه پلاك مرقوم سكونت داشته و از آن استفاده مي كرده
اصولا آقاي علي مسووليت سرپرستي و نگهداري و اداره امور خسرو را برعهده داشته و
انجام مي داده و سكونت در اين خانه براين مبنا و اساس بوده و با اين ترتيب مطالبه
اجرت المثل مورد نداشته است .
۲ - الف - راي وحدت رويه ۵۲۰ - ۹/۱۲/۱۳۶۷ : ( ( . . . ماده اول قانون روابط موجر و
مستاجر مصوب ارديبهشت ماه سال ۱۳۶۲ * علي الاطلاق كليه اماكن مسكوني را كه به شرح
اين ماده به منظور اجاره به تصرف متصرف داده شده يا بشود مشمول قانون مزبور قرار
داده و ماده ( ۱۵ ) اين قانون با ماده اول آن تعارض ندارد و از حكم كلي آن مستثني
نمي باشد بنابراين كليه اماكن مسكوني كه به شرح ماده اول به منظور اجاره به تصرف
متصرف داده شده يا بعدا داده شود تابع مقررات قانون مزبور و ماده ( ۴۹۴ ) ق . م . و
شرايط مقرر بين طرفين است و راي شعبه دوم دادگاه حقوقي يك اروميه كه براساس اين نظر
صادر شده صحيح تشخيص مي شود . . . ) )
ب - راي وحدت رويه ۵۷۶ - ۱۴/۷/۱۳۷۱ : ( ( . . . اماكن استيجاري مطب پزشكان كه براي
عرضه خدمات علمي وتخصصي پزشكي و معالجه بيماران مورد استفاده واقع مي شود محل كسب و
پيشه يا تجارت محسوب نمي گردد تاحق كسب و پيشه يا تجارت به آن تعلق گيرد . تخليه
اين اماكن هم مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجرمصوب سيزدهم ارديبهشت ماه ۱۳۶۲
* و ماده ( ۴۹۴ ) ق . م . و شرايط بين طرفين در ضمن عقد اجاره است . بنابراين راي
شعبه پنجم دادگاه حقوقي يك اهواز كه با اين نظر مطابقت دارد صحيح تشخيص مي شود . .
. ) )
ج - راي اصراري ۳۷۵۲ - ۲۴/۱۰/۱۳۴۰ : ( ( . . . علاوه بر اين كه در اجاره نامه به
اين عبارت ( مستاجر متعهد است كه مورد اجاره را كه صحيح و سالم تحويل گرفته در موقع
تخليه صحيح و سالم تحويل موجر نمايد و پس از فسخ ياانقضاي مدت الخ ) مستاجر اجمالا
تخليه ملك را در انقضاي مدت تعهد نموده است اصولا در مورد اجاره با صراحت ماده (
۴۹۴ ) ق . م . بر اين كه عقد اجاره به محض انقضاي مدت برطرف مي شود و در صورتي كه
مورد مشمول قانون روابط مالك و مستاجر نبوده و شرط خلافي هم نشده باشد با انقضاي
مدت حق تخليه براي مالك در حكم تصريح درسند است و مخالفتي با ماده ( ۵۰ ) آيين نامه
قانون دفاتر اسناد رسمي ندارد . . . ) )
د - راي اصراري ۳۸۸۹ - ۱۲/۱۲/۱۳۴۱ : ( ( . . . چون به موجب توافق ، اجرت المثل مدت
تصرف مستاجر بعد از فسخ يا انقضاي مدت اجاره به ميزان اجرت المسمي مقرر گرديده و با
وصف اينكه اعمال حق فسخ كاشف از عدم رضاي موجر به ادامه تصرف مستاجر در عين مستاجره
مي باشد ، تراضي به كيفيت مرقوم دليل بر آن است كه اعم از آن كه ادامه تصرف مستاجر
بعد از فسخ يا انقضاي مدت به رضا يا عدم رضاي مالك باشد ، اجرت المثل زمان مزبور به
ميزان اجرت المسمي خواهد بود . . . ) )
ه ‘ - راي اصراري ۳۷۵۲ - ۲۴/۱۰/۱۳۴۰ : ( ( . . . اصولا در مورد اجاره با صراحت ماده
( ۴۹۴ ) ق . م . بر اين كه عقداجاره به محض انقضاي مدت برطرف مي شود در صورتي كه
مورد مشمول قانون روابط مالك و مستاجر نبوده و شرطخلافي هم نشده باشد با انقضاي مدت
حق تخليه براي مالك در حكم تصريح در سند است و مخالفتي با ماده ( ۵۰ ) آيين نامه
قانون دفاتر اسناد رسمي ندارد . . . ) )
* به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۲۶/۵/۱۳۷۶ مجلس شوراي اسلامي نيز مراجعه شود .
نظريه ۶۰۱۱/۷ - ۲۲/۸/۱۳۷۸ا . ح . ق : اجاره زمينهاي كشاورزي و مزروعي ، همان طوري
كه در بند ( ( ۲ ) ) ماده ( ۲ ) قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ نيز به آن
اشاره شده تابع مقررات اين قانون نبوده و تابع مقررات قانون مدني است . طبق ماده (
۴۹۴ ) قانون مدني با انقضاي مدت اجاره ، چنانچه مالك با ادامه تصرفات مستاجر در
مورداجاره راضي نبوده و مستاجر نيز حاضر به تخليه و تحويل مورد اجاره نشود ، مالك
مي تواند دادخواست خود را تحت عنوان تخليه يا تخليه يد مطرح نموده و ملك خود را
مسترد نمايد ، همچنين به لحاظ اين كه عقد اجاره طبق ماده مرقوم با انقضاي مدت برطرف
مي شود خواهان مي تواند دعوي خود را به عنوان خلع يد نيز مطرح نمايد و به طور كلي
عناوين تخليه يد و خلع يد قانونا با هم متفاوت نيستند و خواهان هر كدام از عناوين
مذكور را انتخاب نمايد دعوي قابل رسيدگي خواهد بود .
ماده ۴۹۵ - اگر براي تاديه مال الاجاره ضامني داده شده باشد ضامن مسوول اجرت المثل
مذكور در ماده فوق نخواهد بود .
ماده ۴۹۶ - عقد اجاره به واسطه تلف شدن ( ۱ ) عين مستاجره از تاريخ تلف باطل مي شود
ونسبت به تخلف از شرايطي كه بين موجر و مستاجر مقرر است خيار فسخ از تاريخ تخلف
ثابت مي گردد . ( ۲ )
زيرنويس :
۱ - به نظريه ۶۵۶۴/۷ - ۲۵/۹/۱۳۷۲ ا . ح . ق . مندرج در زيرنويس ماده ۴۸۳ مراجعه شود
۲ - به پاورقي ماده ۴۹۴ مراجعه شود
ماده ۴۹۷ - عقد اجاره به واسطه فوت موجر يا مستاجر باطل نمي شود وليكن اگر موجر
فقطبراي مدت عمر خود مالك منافع عين مستاجره بوده است اجاره به فوت موجر باطل مي
شود واگرشرط مباشرت مستاجرشده باشد به فوت مستاجر باطل مي گردد .
ماده ۴۹۸ - اگر عين مستاجره به ديگري منتقل شود اجاره به حال خود باقي است مگر
اينكه موجر حق فسخ در صورت نقل را براي خود شرط كرده باشد . ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - به پاورقي ماده ۴۹۴ مراجعه شود .
ماده ۴۹۹ - هرگاه متولي با ملاحظه صرفه وقف مال موقوفه را اجاره دهد اجاره به فوت
اوباطل نمي گردد .
ماده ۵۰۰ - در بيع شرط مشتري مي تواند مبيع را براي مدتي كه بايع حق خيار ندارد
اجاره دهد واگر اجاره منافي با خيار بايع باشد بايد به وسيله جعل خيار يا نحو آن حق
بايع را محفوظ داردوالا اجاره تا حدي كه منافي با حق بايع باشد باطل خواهد بود .
ماده ۵۰۱ - اگر در عقد اجاره مدت به طور صريح ذكر نشده و مال الاجاره هم از قرار
روز يا ماه يا سالي فلان مبلغ معين شده باشد اجاره براي يك روز يا يك ماه يا يك سال
صحيح خواهد بود و اگرمستاجر عين مستاجره را بيش از مدتهاي مزبوره در تصرف خود نگاه
دارد و موجر هم تخليه يد او رانخواهد موجر به موجب مراضات حاصله براي بقيه مدت و به
نسبت زمان تصرف مستحق اجرت مقرر بين طرفين خواهد بود . ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ در خصوص محلهاي كسب ، تجارت و پيشه
مراجعه شود .
ماده ۵۰۲ - اگر مستاجر در عين مستاجره بدون اذن موجر تعميراتي نمايد حق مطالبه قيمت
آن را نخواهد داشت . ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - راي اصراري ۲۹ - ۲۳/۸/۱۳۷۴رديف ۷۴/۲۵ : ( ( . . . با توجه به اينكه طبق ماده (
۴۹۲ ) ق . م . عقد اجاره به محض انقضاي مدت برطرف مي شود و مالكين رقبه مختلف فيها
تقاضاي تخليه نموده اند دراين خصوص حكم خلع يد صادر و پرونده از اين حيث مفروغ عنه
مي باشد ، نظر به اين كه طبق ماده ( ۵۰۲ ) ق . م . اگر مستاجر در عين مستاجره بدون
اذن موجر تعميراتي نمايد حق مطالبه قيمت آن را نخواهد داشت و همچنين طبق مدلول ماده
( ۵۰۳ ) قانون موصوف مستاجر بدون اجازه موجر در خانه يا زميني كه اجاره كرده حق وضع
بنا يا غرس اشجار ندارد ، مضافادر ذيل اجاره نامه رسمي مستند دعوي قيد گرديده
مستاجر حق دسترنج ندارد لذا خواهان تقابل حق مطالبه دسترنج يا بهاي اعياني را
نداشته . . . ) )
ماده ۵۰۳ - هرگاه مستاجر بدون اجازه موجر در خانه يا زميني كه اجاره كرده وضع بنا
يا غرس اشجار كند هر يك از موجر و مستاجر حق دارد هر وقت بخواهد بنا را خراب يا
درخت را قطع نمايددر اين صورت اگر در عين مستاجره نقصي حاصل شود بر عهده مستاجر است
. ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - راي اصراري ۲۹ - ۲۳/۸/۱۳۷۴رديف۷۴/۲۵ مندرج در پاورقي ماده ۵۰۲ مراجعه شود .
ماده ۵۰۴ – هرگاه مستاجر به موجب عقد اجاره مجاز در بنا يا غرس بوده موجر نمي
تواندمستاجر را به خراب كردن يا كندن آن اجبار كند و بعد از انقضاي مدت اگر بنا يا
درخت در تصرف مستاجر باقي بماند موجر حق مطالبه اجرت المثل زمين را خواهد داشت و
اگر در تصرف موجرباشد مستاجر حق مطالبه اجرت المثل بنا يا درخت راخواهد داشت . ( ۱
)
زيرنويس :
۱ - الف : به ماده ( ۵۴۰ ) ق . م . مراجعه شود .
ب : نظريه ۲۶۴۳ا . ح . ق : در ماده ۵۰۴ ق . م . به وضوح عدم جواز اجبار مستاجر به
خرابي بنا قيدشده است . بنابراين بنايي كه با موافقت موجر از سوي مستاجر در ملك
احداث گرديده ، باقي خواهد ماند و طبعاپاستفاده صاحب اعياني از آن اولي و احق است ،
لذا فرض خلع يد وي از بناي احداثي قابل قبول نمي تواند باشد وموجر فقط مي تواند مال
الاجاره يا اجرت المثل ( حسب مورد ) مطالبه نمايد . ظاهراپ فرضي كه قانونگذار در
ماده مرقوم پيش بيني نموده ناظر به مواردي مي باشد كه مستاجر خود در انقضاي مدت
اجاره تمايلي به ادامه رابطه ( استيجاري ) نداشته باشد .
ماده ۵۰۵ - اقساط مال الاجاره كه به علت نرسيدن موعد پرداخت آن بر ذمه مستاجر
مستقرنشده است به موت او حال نمي شود .
ماده ۵۰۶ - در اجاره عقار آفت زراعت از هر قبيل كه باشد به عهده مستاجر است مگر
اينكه درعقد اجاره طور ديگر شرط شده باشد .
مبحث دوم - در اجاره حيوانات
ماده ۵۰۷ - در اجاره حيوان تعيين منفعت يا به تعيين مدت اجاره است يا به بيان مسافت
ومحلي كه راكب يا محمول بايد به آنجا حمل شود .
ماده ۵۰۸ - در موردي كه منفعت به بيان مدت اجاره معلوم شود تعيين راكب يا محمول
لازم نيست ولي مستاجر نمي تواند زياده بر مقدار متعارف حمل كند و اگر منفعت به بيان
مسافت و محل معين شده باشد تعيين راكب يا محمول لازم است .
ماده ۵۰۹ - در اجاره حيوان ممكن است شرط شود كه اگر موجر در وقت معين محمول را به
مقصد نرساند مقدار معيني از مال الاجاره كم شود .
ماده ۵۱۰ - در اجاره حيوان لازم نيست كه عين مستاجره حيوان معيني باشد بلكه تعيين
آن به نوع معيني كافي خواهد بود .
ماده ۵۱۱ - حيواني كه مورد اجاره است بايد براي همان مقصودي استعمال شود كه
قصدطرفين بوده است بنابراين حيواني را كه براي سواري اجاره داده شده است نمي توان
براي باركشي استعمال نمود .
مبحث سوم - در اجاره اشخاص
ماده ۵۱۲ - در اجاره اشخاص كسي كه اجاره مي كند مستاجر و كسي كه مورد اجاره واقع مي
شود اجير و مال الاجاره اجرت ناميده مي شود .
ماده ۵۱۳ - اقسام عمده اجاره اشخاص از قرار ذيل است :
۱ ـ اجاره خدمه و كارگران از هر قبيل .
۲ - اجاره متصديان حمل و نقل اشخاص يا مال التجاره اعم از راه خشكي يا آب يا هوا .
فقره اول - در اجاره خدمه و كارگر ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - به قانون كار مصوب ۱۳۶۹/۸/۲۹ مراجعه شود .
ماده ۵۱۴ - خادم يا كارگر نمي تواند اجير شود مگر براي مدت معيني يا براي انجام امر
معيني .
ماده ۵۱۵ - اگر كسي بدون تعيين انتهاي مدت اجير شود مدت اجاره محدود خواهد بود به
مدتي كه مزد از قرار آن معين شده است بنابراين اگرمزد اجير از قرار روز يا هفته يا
ماه يا سالي فلان مبلغ معين شده باشد مدت اجاره محدود به يك روز يا يك هفته يا يك
ماه يا يك سال خواهد بود وپس از انقضاء مدت مزبور اجاره برطرف مي شود ولي اگر پس از
انقضاي مدت اجير به خدمت خوددوام دهد و موجر او را نگاه دارد اجير نظر به مراضات
حاصله به همان طوري كه در زمان اجاره بين او و موجر مقرر بود مستحق اجرت خواهد شد .
فقره دوم - در اجاره متصدي حمل و نقل ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - مراجعه شود به :
الف - مواد ۲ و ۳۷۷ الي ۳۹۴ ق . ت .
ب - راي وحدت رويه ۲۹ – ۲۸/۸/۱۳۶۳ .
ج - راي وحدت رويه - ۲۱۱ ه ـ – ۲/۱۰/۱۳۶۳
ماده ۵۱۶ - تعهدات متصديان حمل و نقل اعم از اينكه از راه خشكي يا آب يا هوا باشد
براي حفاظت ونگاهداري اشيايي كه به آنها سپرده مي شود همان است كه براي امانت داران
مقرر است بنابراين در صورت تفريط يا تعدي مسوول تلف يا ضايع شدن اشيايي خواهند بود
كه براي حمل به آنها داده مي شود واين مسووليت از تاريخ تحويل اشياء به آنان خواهد
بود .
ماده ۵۱۷ - مفاد ماده ۵۰۹ در مورد متصديان حمل و نقل نيز مجري خواهد بود .